la revue fiscale du patrimoine

45 traite. Dans un cas comme dans l’autre, les loyers encaissés, s’agissant de la location de locaux nus 39 , sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la ca- tégorie des revenus fonciers et supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,20 % 40 . Le prélèvement à la source, mis en place depuis le 1 er janvier 2019, n’y change rien, le paiement de l’impôt sur les revenus fonciers et des prélèvements sociaux se faisant sous forme d’un acompte mensuel ou tri- mestriel, prélevé sur le compte du contribuable. Les revenus fonciers consti- tuent donc une catégorie de revenus particulièrement fiscalisée. À ce stade, il conviendra donc d’optimiser la déduction des frais et charges afin de mini- miser le revenu foncier net, voire de générer un déficit foncier. L’article 31 du Code général des impôts fournit ainsi la liste des charges déductibles pour la détermination du revenu net, réunies dans neuf chapitres distincts. On ci- tera, en particulier, le chapitre 3 relatif aux dépenses de travaux qui peuvent représenter un coût important 41 . Le Code général des impôts distingue trois catégories de travaux : les dépenses de réparation et d’entretien, ainsi que les dépenses d’amélioration, qui sont déductibles, et les dépenses de (re) construction et d’agrandissement qui ne sont jamais déductibles 42 . Il faudra dans tous les cas respecter les conditions de déduction et de justification. 18. – Mais les propriétaires de logements donnés en location peuvent éga- lement bénéficier de certains avantages fiscaux. Ces régimes sont très nom- breux et variables, mais tendent à se pérenniser sous une dénomination dif- férente. Le besoin de création de logements les justifie largement et explique certainement cette longévité 43 . Schématiquement, on peut distinguer les ré- gimes permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt (réductions Scellier, Duflot, Pinel, Monuments historiques, Opérations Malraux, Investissements outre-mer, De Normandie, par exemple), et les régimes permettant de bé- néficier d’une diminution du revenu imposable (dispositifs Périssol, Besson, de Robien, Borloo, par exemple). Cette défiscalisation immobilière est très intéressante, mais il convient d’avoir à l’esprit qu’il s’agit d’un investisse- ment immobilier, et donc d’un investissement sur le long terme. Le gain fiscal espéré, et souvent mis en avant par les commerciaux de ces programmes immobiliers, ne doit pas être l’unique élément de la réflexion. L’objectif doit être de se constituer un patrimoine immobilier, dans des conditions fiscales attrayantes. 2° La taxation du patrimoine immobilier 19. – Le patrimoine immobilier constitue l’assiette d’imposition de plusieurs taxes. Il en va ainsi des taxes foncières sur les propriétés bâties ou non, de la taxe d’habitation 44 , de la taxe sur les logements vacants, et de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Nous nous intéresserons ici à ce dernier impôt, qui remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis le 1 er janvier 2018 45 . En sont redevables les personnes physiques domiciliées fiscalement en 39 Le loueur en meublé est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime diffère suivant qu’il s’agit d’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou d’un loueur en meublé professionnel (LMP). 40 Les contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € bénéficient du régime micro-foncier qui se caractérise par l’application d’un abattement forfaitaire de 30 %, allégeant ainsi les formalités déclaratives. 41 BOI-RFPI-BASE-20-30. 42 CE, 30 déc. 2010, n° 335628 : RJF 5/2011, n° 585. 43 Certains de ces régimes fiscaux ne peuvent plus être réalisés, mais continuent de produire leurs effets. 44 Un dégrèvement de la taxe d’habitation sur la résidence principale a été institué à compter des impositions établies au titre de 2018 (CGI, art. 1414 C). 45 L. n° 2017-1837, 30 déc. 2017, art. 31 : JO 31 déc. 2017, n° 0305. 46 CGI, art. 972 ter. 47 Pour une étude exhaustive des biens exonérés, V. not. : F. Douet, Droit fiscal de la famille, LexisNexis, 18e éd. , nos 1977 et s. 48 La taxe foncière est déductible, mais pas la taxe d’habitation. 49 CGI, art. 977. 50 Ces deux catégories de biens sont exonérées à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable. 51 L’exonération peut être totale ou partielle, CGI, art. 976, III. France, dont le patrimoine immobilier excède le seuil de 1 300 000 €. Il s’agit d’un impôt déclaratif portant sur les biens immobiliers situés en France et à l’étranger, étant ici précisé que la résidence principale bénéficie toujours d’un abattement de 30 % sur la valeur, ainsi que les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction représentative des biens ou droits immobiliers qu’ils détiennent directement ou indirectement. Bien entendu, pour l’évaluation de la part taxable de leurs titres, les contribuables devront disposer des informations nécessaires 46 . Mais entre également dans l’assiette d’imposition de l’IFI, la fraction de la valeur de rachat au 1 er janvier de l’année d’imposition, représentative des ac- tifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie. Pour les biens acquis en tontine, l’article 968 bis du Code général des impôts prévoit qu’ils « sont inclus dans le patrimoine de chacun des contractants au prorata des sommes investies par chacun des survi- vants dans le contrat ». Il existe par ailleurs, comme c’était le cas pour l’ISF, un certain nombre d’exonérations, en particulier pour les biens immobiliers professionnels 47 . Enfin, les dettes immobilières à la charge du contribuable au 1 er janvier de l’année d’imposition sont déductibles 48 . 20. – L’IFI s’appliquera donc sur la valeur nette du patrimoine immobilier, dès lors qu’elle dépasse 1 300 000 €, en application d’un barème progressif qui est d’ailleurs le même que pour l’ancien ISF 49 . Mais dès lors que ce seuil est dépassé, ne serait-ce que d’un euro, le patrimoine immobilier sera taxable dès 800 000 €, car la première tranche du barème de 0,50 % s’applique de 800 000 € à 1 300 000 €. Un système de décote est toutefois prévu par l’article 1977-2 du Code général des impôts, prévoyant que pour « les redevables dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le tarif prévu au tableau du 1 est réduit d’une somme égale à 17 500 € – 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine ». Notons enfin que les dons faits à certains organismes pourront ouvrir droit à une réduction d’IFI. Afin de ne pas alourdir son IFI ou de ne pas atteindre le seuil de déclenchement, on devra donc privilégier les investissements dans les immeubles bénéficiant d’exonération tels que les bois et forêts, les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) 50 ou encore les biens ruraux donnés à bail à long terme 51 . B. – L’imposition lors de la transmission de l’immeuble 21. – Si la propriété immobilière constitue un enjeu juridique et économique, elle constitue également un enjeu fiscal comme nous venons de le voir. Ce sera particulièrement visible lors de la transmission de l’immeuble, qu’il s’agisse d’une vente, susceptible de générer un impôt sur la plus-value (1°),