la revue fiscale du patrimoine

SCI/PATRIMOINE IMMOBILIER 40 penses d’entretien. Stricto sensu , cette dette n’est pas contractée pour l’achat d’un actif imposable. Plus délicate est la question du refinancement d’une dette d’acquisition. Une des appréciations possibles, pour être conforme à l’esprit de la loi, serait de retenir un champ d’application large du dispositif anti-abus, no- tamment en incluant dans le champ de la limitation : le solde d’un prêt au mo- ment de l’acquisition et/ou le refinancement de ce dernier même lorsque cela a eu pour effet, mécaniquement, de rembourser la dette d’acquisition d’origine. B. - Description du dispositif 1° Amortissement fiscal linéaire de la dette 26. - Le montant des dettes correspondant à des prêts in fine et ayant été souscrites par la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier font l’objet d’une réintégration progressive pour la valorisation des parts de cette dernière. La réintégration est calculée en effectuant un amortissement linéaire du montant de la dette sur la durée du contrat de prêt. Plus les années passent, plus le montant à réintégrer augmente. À cet égard, on peut regretter que le légis- lateur n’ait pas plutôt fait référence aux méthodes usuelles d’amortissement progressif du capital pratiquées par les banques (les premières années étant consacrées au paiement des intérêts). S’agissant des prêts sans terme, le prin- cipe est identique, ils sont traités par défaut comme des contrats de prêt avec un terme de 20 ans et un remboursement linéaire. La doctrine administrative n’apporte pas plus d’éclairage spécifique sur le dispositif, hormis sur un point : par simplification, l’administration fiscale admet que si le prêt est contracté pour l’achat d’un actif imposable en cours d’année, l’année considérée n’est pas prise en compte pour le calcul Note 17 . La pratique du calcul des bases fiscales de l’IFI a pourtant mis en lumière de réelles interrogations au plan juridique sur les modalités de calcul. 2° Difficultés pratiques rencontrées a) Qualification de la dette 27. - La question de la qualification de la dette génère son lot d’incertitudes. Prenons l’exemple d’un compte courant d’associé. Compte tenu de l’esprit de la loi et des caractéristiques juridiques du compte courant, une des solu- tions évoquées serait de traiter la fraction du compte courant ayant servi à l’acquisition du bien comme un prêt sans terme amortissable linéaire- ment sur 20 ans , sauf cas de remboursement anticipé (avec une réalité comp- table démontrant que le remboursement a été effectué au moyen de fonds propres). S’agissant des lignes de crédit remboursables in fine et renouvelable chaque année (crédit lombard), les travaux parlementaires de la loi de finances pour 2019 assimilent expressément ce type de prêt à des prêts sans terme. Il n’est donc pas possible de prendre en compte le montant de ces dettes au-delà de 20 ans après l’acquisition. Prenons enfin l’exemple d’une dette bancaire, remboursable in fine , d’une durée de 5 ans dont la durée de remboursement est allongée à 10 ans. La nouvelle dette doit-elle être amortie linéairement et, en cas de réponse positive, le point de départ de l’amortissement fiscal doit-il de- meurer celui de la dette initiale ? Ou faut-il considérer que la dette d’acquisition dont l’un des termes a été modifié est éteinte, alors que le montant du principal à rembourser figure toujours au bilan de la SCI et que la nature intrinsèque du prêt demeure identique (prêt non amortissable) ? La question est complexe et se reboucle avec la problématique des refinancements. b) Refinancement de la dette 28. - Pouvons-nous déduire des textes un principe clair d’assimilation des refinancements à la situation de la dette d’acquisition d’origine ? – La réponse est négative et dans le cadre d’un contentieux avec l’ad- ministration fiscale, l’enjeu pour le contribuable serait de défendre une interprétation restrictive des textes en considérant que le refinancement qui demeure une dette remboursable in fine ne constitue pas stricto sensu une dette d’acquisition. Pour autant, est-ce que cette position est conforme à l’esprit de la loi ? L’administration fiscale devrait sans doute considérer que non et pourrait s’inspirer de la jurisprudence du Conseil d’État sur les emprunts substitutifs en matière d’imposition des revenus fonciers, qui vérifie s’il y a une continuité de l’objet de l’endettement Note 18 . Ce concept d’emprunt substitutif est d’ailleurs commenté par l’administration fiscale dans sa doctrine officielle Note 19 qui prévoit comme condition, pour traduire cette continuité, que le capital souscrit dans le nouveau contrat ne doit pas être supérieur au capital restant à rembourser Note 20 . 29. - Reste la question du point de départ à retenir et celle encore plus dé- licate du point d’arrivée pour délimiter le calcul de l’amortissement fiscal . La question du point de départ devrait selon nous être réglée conformément à l’esprit de la doctrine sur les emprunts substitutifs. Si la nouvelle dette est le prolongement de la dette d’acquisition, le point de départ devrait demeu- rer la date de souscription du prêt d’origine . Concernant le point d’arrivée, la question est plus ouverte. Une des solutions pourrait être de considérer qu’un refinancement fait basculer la dette d’acquisition d’origine dans la catégorie des prêts sans terme amortissables sur 20 ans. Autrement, il paraît illogique de calculer une durée d’amortissement en reliant le point de départ d’une dette A au point d’arrivée d’une dette B, notamment lorsque le prêteur n’est plus la même personne . Le niveau d’incertitude monte encore d’un cran lorsque s’il s’agit d’une renégociation d’un prêt existant, remboursable in fine , qui a pour effet de rallonger la durée du prêt initial et que la banque émet un nouveau tableau faisant courir les échéances d’intérêt à compter de la date des nouvelles conditions. Une des solutions pratiques serait de considérer à nouveau que la dette d’acquisition renégociée n’a plus de terme et qu’en conséquence elle doit être réintégrée sur une durée de 20 ans. Au vu de ces difficultés, il serait néanmoins souhaitable que l’administration fiscale donne quelques lignes directrices. 30. - La création de l’IFI a obligé les redevables de cet impôt à revoir leur ma- nière de structurer l’endettement de leur SCI. La palette des choix se traduisant par une économie d’impôt s’est réduite et la solution la plus sereine à ce jour demeure la recherche d’un financement bancaire dont le remboursement du capital est échelonné progressivement dans le temps. À l’heure où une réforme des droits de mutation à titre gratuit est en vue (impôt qui, en raison de sa phi- losophie, de ses taux et de son rendement, diffère de l’IFI), souhaitons que cette fièvre des règles anti-abus ne soit pas trop contagieuse. Note 17 BOI-PAT-IFI-20-30-30, 2 mai 2019, § 53 et s. par renvoi au BOI-PAT-IFI-20-40-20, 2 mai 2019, § 20. Note 18 CE, 18 mars 1987, n° 43680. – CE, 1er févr. 2012, n° 336469 : RFP 2012, comm. 42, note P.-Y. di Malta. Note 19 BOI-RFPI-BASE-20-80, 1er sept. 2017, § 110 et 220. Note 20 Rep. min. n° 23339 : JOAN 8 déc. 2003, p. 9401, J.-P. Le Ridant. © LexisNexis SA