la revue fiscale du patrimoine

SCI/PATRIMOINE IMMOBILIER 36 - Le CGI prévoit un arsenal de règles anti-abus pour l’éva- luation des parts de sociétés civiles immobilières (SCI), dans le cadre de la détermination du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) d’une personne physique, afin de limiter les possibilités pour cette dernière de prendre en compte tout ou partie du montant de cer- taines dettes contractées par la société pour l’achat d’un immeuble. - Les principes qui sous-tendent ces règles sont illustrés en des termes généraux par la doctrine administrative mais la réalité du financement des SCI familiales qui est protéiforme (compte courant d’associé, prêt familial ou intragroupe, emprunt bancaire in fine ) et parfois complexe (notamment en cas de refinancements successifs), a révélé l'existence de nombreuses difficultés d'application et laisse subsister d'importantes questions d'interprétation qui devront être résolues par le juge de l'impôt. 1. - La présente étude est consacrée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et compte tenu du succès des SCI dans la structuration de patrimoines fami- liaux Note 1 , nous nous sommes intéressés à l’évaluation des parts sociales de société. Selon les dispositions du 2° de l’article 965 du CGI, sont comprises dans l’assiette de l’IFI les parts de sociétés appartenant au redevable de l’IFI, pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus par la société. En application du I de l’article 973 du CGI, les actifs imposables à l’IFI sont évalués suivant les règles en vigueur en matière de droits de succession. Or, les dispositions combinées de l’article 666 du CGI et de l’article L. 17 du LPF indiquent que la valeur à retenir pour le calcul des droits de succession est la valeur vénale réelle. La doctrine administrative Note 2 reprenant les principes po- sés par la jurisprudence de la Cour de cassation définit la valeur vénale comme le prix normal qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, en tenant compte des données du marché et des particularités physiques, juri- diques et économiques du bien. S’agissant de l’évaluation de parts sociales de SCI, certains principes sont exposés dans le guide pratique de l’administration fiscale en matière d’évaluation des entreprises et des titres de société Note 3 . 2. - Concernant les sociétés qui ont pour objet la gestion de leur patrimoine, l’une des approches retenue dans le guide est de prendre en compte le montant de l’actif net comptable de la SCI, corrigé des plus ou moins-values latentes. L’actif net comptable correspond à la valeur des actifs inscrite au bilan, dimi- nuée du passif exigible constitué par les emprunts bancaires et les comptes courants d’associés. L’actif net « réévalué » s’obtient en ajoutant à ce montant les plus ou moins-values latentes, lesquelles se calculent dans le cas d’une SCI familiale, en recherchant la valeur vénale réelle des immeubles obtenue à partir des méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière. En retenant cette méthode de calcul, la valeur des parts sociales de SCI familiales peut être for- tement impactée par le montant des emprunts contractés par cette dernière, ce qui a donné lieu à certains abus. 3. - Pourtant, sous l’ancien régime de l’ISF, la loi ne prévoyait aucune règle particulière concernant les dettes à prendre en considération pour la valorisa- tion des parts ou actions d’une société, sauf pour la situation de redevables de cet impôt qui n’étaient pas domiciliés fiscalement en France (1) . Considérant que la propension des sociétés à s’endetter à des fins d’optimisation fiscale devenait un enjeu majeur, la loi de finances pour 2018 Note 4 , qui a instauré l’IFI, a créé un arsenal de règles anti-abus codifiés à l’article 973, II du CGI qui s’ap- pliquent à certaines dettes en fonction de la qualité du prêteur (2) . La loi de finances pour 2019 Note 5 a complété ce dispositif en ajoutant aux dispositions de l’article 973 un paragraphe III qui remet en cause la nature intrinsèque de certaines dettes (3) . NDLR : Étude publiée in La revue fiscale du patrimoine n° 3, Mars 2020, étude 6 Note 1 Rappelons qu’en cas de décès d’un des associés, le droit des sociétés permet par exemple de sécuriser la conservation d’un bien de famille détenu par la SCI et ainsi d’éviter l’aléa du régime d’indivision succes- soral lorsqu’aucune convention d’indivision n’a été conclue. La constitution d’une SCI peut également présenter un intérêt au plan fiscal en matière d’imposition des revenus ou en matière d’impôt sur les transmissions. Note 2 BOI-PAT-IFI-20-30-10, 8 juin 2018, § 30. Note 3 BOI-PAT-IFI-20-30-10, 8 juin 2018, § 40. – www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/guides_notices/guide_eval_entreprises.pdf. – Ce guide dont la dernière mise à jour remonte à 2006 n’a pas pour objet de lier l’administration fiscale sur la méthode d’évaluation à appliquer, ni d’édicter des méthodes exclusives à l’égard d’autres, mais il demeure néanmoins un point de référence pertinent. Note 4 L. fin. 2018 n° 2017-1837, 30 déc. 2017, art. 31. – V. R. Duron, Les principales mesures de la loi de finances pour 2018 touchant à la fiscalité personnelle et patrimoniale : RFP 2018, étude 1, n° 26. Note 5 L. fin. 2019 n° 2018-1317, 28 déc. 2018, art. 48. – V. R. Duron, Les principales mesures de la loi de finances pour 2019 touchant à la fiscalité personnelle et patrimoniale : RFP 2019, étude 1, n° 54. IFI et encadrement de l’endettement des SCI familiales Nouvelle « kryptonite » de l’administration fiscale Étude par Arnaud COLSON avocat associé, GV-Paris © Droits réservés