la revue fiscale du patrimoine

PRODUITS FINANCIERS 34 2° Dans la perspective d’une succession 11. - Dans la perspective d’une succession, l’existence d’une dette souscrite par le défunt permet de limiter les charges incombant à ses héritiers, qu’elle fasse l’objet d’une assurance ou non. 12. - Lorsque l’emprunt bancaire n’est pas entièrement assuré . – C’est aux héritiers qu’incombe la charge de rembourser les sommes restant dues à l’établissement bancaire. Ceux-ci bénéficient de la faculté de déduire ces sommes de l’actif successoral taxable aux droits de mutation à titre gratuit et, ainsi, de limiter les droits de succession dont ils sont redevables. 13. - Lorsque l’emprunt bancaire est couvert par une police d’assurance en cas de décès. – La dette dont le défunt était redevable est intégralement remboursée par la compagnie d’assurance et les héritiers n’ont ainsi au- cune somme à débourser. Corrélativement, le capital restant dû ne peut pas être déduit de l’actif successoral taxable. En effet, l’administration fiscale considère que la compagnie d’assurance est substituée à l’emprunteur pour rembourser le crédit. L’emprunteur initial n’étant plus débiteur du contrat de prêt par le jeu même de son décès, aucune dette ne peut être déduite au passif de sa succession. Afin de pallier cet inconvénient, la souscription d’une assurance décès au bénéfice des héritiers (et non au bénéfice de l’or- ganisme prêteur) peut être envisagée. Dans ce schéma, les héritiers sont bénéficiaires du capital versé, à charge pour eux d’affecter les fonds alloués au remboursement de l’emprunt. Cette opération est doublement bénéfique pour les héritiers : d’un côté, ils reçoivent une indemnité leur permettant de rembourser le capital restant dû (dans la limite toutefois du capital souscrit) et d’un autre côté, ils peuvent mentionner l’emprunt au passif successoral et donc diminuer les droits de succession dont ils sont redevables. EN PRATIQUE Encore faut-il toutefois que la banque accepte une telle assu- rance... La pratique en la matière montre que seul un rapport de force suffisamment prononcé au bénéfice de l’emprunteur per- met d’envisager ce schéma. 2. L’opportunité de souscrire une dette pour le patrimoine immobilier existant 14. - Les taux de rendement locatif s’effondrent ! L’augmentation des loyers (1,7 % Note 8 ) ne suit pas la même croissance que l’augmentation des prix de l’immobilier (3,7 % Note 9 ). Cette décorrélation entraîne, ipso facto , une diminu- tion du taux de rendement locatif. S’ajoute à cela une fiscalité souvent jugée « confiscatoire » applicable aux biens immobiliers non grevés de passif : taux marginaux d’imposition de 66,2 % au titre de l’IR Note 10 et 1,5 % au titre de l’IFI. Le rendement de l’immobilier locatif, net de toute fiscalité, n’est donc pas si élevé. Aussi et à moins d’envisager une perspective de valorisation future (trop ?) optimiste, le rendement net ne couvre pas les risques inhérents à tout investissement locatif (vacances locatives, impayés. . . ). Ainsi, une fois le po- tentiel de valorisation du bien pleinement révélé, la pertinence de sa conser- vation doit être challengée. Pourquoi ne pas jouir de la création de richesse, plutôt que de stocker un patrimoine immobilier important sans en profiter ? 15. - Alors de deux choses l’une : – soit il est décidé de conserver le bien, auquel cas la charge financière et fiscale liée à sa détention doit être assu- mée ;– soit il est envisagé de procéder à l’arbitrage du bien et, peut-être, à une restructuration du patrimoine. Et si l’un des membres du groupe familial est particulièrement attaché au bien ou s’il considère, objectivement, que le bien recèle toujours un potentiel de valorisation future, la vente peut opportu- nément être réalisée à son profit (plutôt qu’à un tiers) et s’inscrire ainsi dans le cadre d’une transmission familiale. A. - L’opportunité de procéder au refinancement d’un bien immobilier et ses modalités 16. - Sur le plan économique, les propriétaires de biens immobiliers peuvent avoir besoin de disposer d’un capital (plutôt que d’un patrimoine) afin de financer une opération patrimoniale ou professionnelle. Ils envisagent donc parfois de souscrire un emprunt bancaire et d’octroyer à l’établissement prêteur une garantie hypothécaire sur leurs biens immobiliers. Malheureu- sement, la pratique en la matière révèle une réticence des banques à ac- compagner ce type d’opérations : le ratio montant prêté/valeur du bien est moins vertueux dans ce cas que dans l’hypothèse d’une acquisition immobi- lière classique et les taux d’intérêt pratiqués sont moins favorables. Pour ces raisons, il peut sembler économiquement plus intéressant de souscrire une dette pour financer une acquisition immobilière que de souscrire une dette pour un autre projet avec garantie hypothécaire grevant un bien immobilier existant. Et cet intérêt économique se voit agréablement corrélé par un intérêt fiscal significatif : afin d’être déductible au titre de l’IFI, la dette doit justement avoir été souscrite pour financer l’acquisition du bien immobilier taxable Note 11 . 17. - Le refinancement permet, à ce titre, de concilier l’ensemble des intérêts économiques et fiscaux. Cette stratégie, usuellement appelée « OBO immo- bilier » ( Owner Buy Out ) consiste à faire racheter le bien immobilier par une société détenue par des membres du groupe familial du vendeur. Elle trouve une partie de son intérêt dans l’effet de levier attaché à l’emprunt et s’avère d’une grande pertinence économique lorsque le bien immobilier est frugifère, l’emprunt étant alors remboursé à l’aide des loyers générés. Note 8 Évolution de l’indice de référence des loyers publiée par l’Insee s’agissant du premier trimestre 2019. Note 9 Statistique publiée par l’Insee s’agissant de la variation des prix des logements anciens au cours du premier trimestre 2019, pour les appartements en France. Note 10 Taux marginal d’imposition de 45 % (pour la tranche supérieure à 157 807 €), auquel s’ajoutent les contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (9,2 % de CSG + 0,5 % de CRDS + 7,5 % de prélèvement de solidarité). Note 11 À ce titre, il convient de tempérer le propos au titre de la « théorie des emprunts substitutifs » développée par l’administration fiscale au sujet des rachats de prêt.