la revue fiscale du patrimoine

33 prunt au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur le fondement de l’article 974 du CGI Note 2 , dans l’hypothèse où il y serait assujetti Note 3 . Compte tenu de cette fiscalité favorable et des taux actuellement pratiqués par les établissements bancaires, particulièrement bas (taux moyen entre 0,8 % et 1,3 % pour une durée de 20 ans), financer l’acquisition par le biais d’un emprunt bancaire peut se révéler assez opportun sur le plan économique. EXEMPLE À titre d’illustration, si les liquidités non affectées au service de l'acqui- sition étaient placées sur un support non risqué, elles pourraient profiter d'un taux de rendement de l'ordre de 1,4 % Note 4 . Ce rendement, combiné au fait que les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible au titre de l’IR et de l’IFI, permet de neutraliser la charge financière liée à la souscription de l’emprunt bancaire. B. - L’opportunité de souscrire une dette dans la perspective d’une transmission à titre gratuit 7. - La souscription d’une dette bancaire présente également de nombreux avantages dans la perspective d’une future transmission à titre gratuit à court ou moyen terme. Ces atouts apparaissent tant en matière de gratification entre vifs (donation) qu’à cause de mort (succession). 1° Dans la perspective d’une donation entre vifs 8. - Dans la perspective d’une donation entre vifs, l’existence d’une dette contractée pour l’acquisition des biens immobiliers objets de la donation per- met, si certaines conditions sont remplies, de diminuer la valeur des biens transmis et donc, sur le plan fiscal, de réduire sensiblement l’assiette taxable aux droits de mutation à titre gratuit. 9. - Donation en direct . – En vertu de l’article 776 bis du CGI, une telle dette peut, si elle est mise à la charge du donataire dans l’acte de donation, être déduite pour la liquidation des droits de donation. Ainsi, dans l’hypo- thèse où un bien serait acquis avec un financement bancaire à 100 % puis immédiatement transmis à titre gratuit, aucun droit de donation ne serait exigible au jour de la donation, le capital restant dû sur l’emprunt bancaire étant intégralement déductible. Encore faut-il ensuite que le donataire ac- quitte effectivement la dette mise à sa charge. . . Ce que l’administration fis- cale est d’ailleurs en droit de vérifier pendant un délai de prescription allongé (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la date de la dernière échéance de l’emprunt). REMARQUE Une observation s’impose toutefois au sujet de l’article 776 bis. Il résulte de la doctrine fiscale Note 5 que dans l’hypothèse où la donation porte sur une quote-part indivise ou sur des droits démembrés, seule une fraction du passif (correspondant à la fraction transmise) peut être déduite. Lorsque la donation est consentie avec réserve d’usufruit au profit du donateur, la répartition du passif s’effectue en fonction des dispositions de l’article 669 du CGI, c’est-à-dire au regard de l’âge de l’usufruitier. Mais comment envisager que le nu-propriétaire acquitte une partie des échéances d’emprunt, alors même que les revenus gé- nérés par le bien ne profitent qu’à l’usufruitier ? Cette difficulté participe sans doute à l’échec que rencontre cet article en pratique... 10. - Donation par le truchement d’une société . – De la même manière, lorsque la donation porte sur les parts d’une société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un bien immobilier et que cette société est endettée à 100 %, la valeur réelle de la société est nulle ou très faible. Dans cette hypothèse, aucun droit de donation n’est dû au jour de la donation, la valeur des biens donnés étant proche de zéro. Il est ainsi possible de capitaliser une création de valeur sur la tête des enfants donataires et de leur faire profiter de la capa- cité d’endettement du donateur. Dans ce schéma de transmission, deux cas sont à distinguer, présentant tous deux des conséquences favorables pour les parties : – dans l’hypothèse où les revenus encaissés par la SCI couvrent intégralement les échéances de l’emprunt bancaire, le bien immobilier est transmis indirectement aux enfants sans qu’ils n’aient à régler aucun droit de donation, ni à acquitter un prix d’acquisition ; – dans l’hypothèse toutefois où le bien n’est pas autofinancé à 100 %, des versements réguliers complé- mentaires doivent être effectués afin de combler le reliquat restant dû sur les échéances de l’emprunt. Ces versements peuvent éventuellement générer un compte courant d’associé au nom du donateur que ce dernier aura tout loisir de transmettre, ultérieurement, aux donataires. Il convient en outre de rappeler que si l’usufruitier des titres sociaux a vocation à recevoir les béné- fices distribués, il n’a aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve, lesquels « constituent l’accroissement de l’actif social et reviennent en tant que tel au nu-propriétaire » Note 6 . De plus, le fait pour l’usufruitier de voter en faveur d’une affectation des bénéfices à un compte de réserves ne constitue pas une donation indirecte au profit du nu-propriétaire Note 7 . Sur ce fondement et dans l’hypothèse où les parts d’une SCI sont transmises en nue-propriété aux enfants donataires, l’usufruitier peut décider librement et sans consé- quence fiscale de placer les bénéfices réalisés en réserves. Ainsi, toute la ca- pitalisation revient in fine aux enfants nus-propriétaires, en franchise fiscale. Note 2 V. CGI, art. 974 I : « Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable : 1° Afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ; 2° Afférentes à des dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ; 3° Afférentes à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; 4° Afférentes aux impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, dues à raison desdites propriétés. Ne relèvent pas de cette catégorie les impositions dues à raison des revenus générés par lesdites propriétés ; 5° Afférentes aux dépenses d’acquisition des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965 au prorata de la valeur des actifs mentionnés au 1° du même article 965. ». Note 3 Sous réserve toutefois du plafonnement du total des dettes déductibles prévu par l’article 974, IV du CGI, pour les patrimoines dont la valeur vénale excède 5 M €. Note 4 Taux de rendement moyen pour les fonds en euros à capital garanti en 2019. Note 5 V. BOI-ENR-DMTG-20-30-10, 30 oct. 2014, § 200. Note 6 V. Cass. 1re civ., 22 juin 2016, n° 15-19.471 JurisData n° 2016-012090 ; RFP 2016, alerte 261, obs. J.-J. Lubin ; JCP N 2016, n° 37, 1278 , note H. Hovasse ; JCP N 2017, n° 8, 1113, note S. Fagot. Note 7 V. Cass. com., 10 févr. 2009, n° 07-21.806 : JurisData n° 2009-046999 ; RFP 2009, alerte 22 ; JCP N 2009, n° 20, 1171, note J.-P. Garçon ; JCP N 2009, n° 28, 1235, note R. Gentilhomme.