la revue fiscale du patrimoine

PRODUITS FINANCIERS 32 La violence de la crise sanitaire et financière que nous subissons aura certainement de profondes répercussions sur un marché immobilier jusque-là si dynamique. Il est très probable que la re- prise de l’activité révèle, si ce n’est une baisse des prix pratiqués, une inflexion de la courbe de croissance. Dès lors, faute d’assurer sa rentabilité à l’aune des perspectives futures de plus-value, la pertinence de l’investissement immobi- lier dépendra, plus que jamais, de la qualité de sa structuration fiscale et financière. À ce titre, la dette bancaire (et les conditions financières actuellement proposées) constitue un outil indispensable à la révélation du potentiel de ce type d’investissements, tant sur le plan financier que sur le plan fiscal. 1. - Le marché immobilier français actuel est animé par un dynamisme jamais connu auparavant. Classe d’actifs parmi les plus rassurantes dans un contexte économique anxiogène, son attractivité a aussi pour principale source le niveau des taux d’intérêt aujourd’hui proposés par les banques prêteuses. Profiter des taux bas devient même parfois l’objectif prioritaire de l’investissement immobilier, au détriment de toute logique économique ! 2. - Il n’en demeure pas moins que l’immobilier et la dette forment aujourd’hui un couple inséparable. Si le recours au financement bancaire s’avère parti- culièrement naturel aux acquéreurs qui ne disposent pas d’un capital à la hauteur de leurs ambitions, il peut également être vertueux pour les inves- tisseurs mieux dotés : économiquement, la souscription d’un emprunt évite un décaissement inutile ; fiscalement, elle limite le poids afférent à la déten- tion de biens immobiliers ; familialement, elle réduit l’assiette taxable en cas de transmission à titre gratuit. En outre et contrairement aux idées reçues, l’opportunité de souscrire une dette ne se cantonne pas au périmètre d’une nouvelle acquisition (1) . Elle déploie également toutes ses vertus pour les biens existants et invite parfois à réfléchir à l’intérêt de procéder à une res- tructuration du patrimoine immobilier (2) . 1. L’opportunité de souscrire une dette pour les biens immobiliers à acquérir 3. - Dès lors qu’un investissement immobilier est projeté, il convient de s’interroger sur son mode de financement. À cet égard, souscrire un emprunt bancaire peut s’avérer vertueux tant au moment de l’acquisition que dans la perspective d’une future transmission à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort, à court ou moyen terme. A. - L’opportunité de souscrire une dette lors de l’acquisition du bien 4. - Les vertus générées par la souscription d’une dette bancaire au moment de l’acquisition du bien se constatent tant d’un point de vue financier que d’un point de vue fiscal. 5. - Sur le plan financier , recourir à un financement bancaire permet à l’acquéreur d’éviter de mobiliser un capital trop important dans l’opération immobilière envisagée. Il conserve ainsi ses disponibilités qui pourront sans doute être mises au service d’autres opérations. 6. - Sur le plan fiscal , avoir recours à un financement bancaire permet au futur propriétaire de bénéficier d’une double déductibilité fiscale : – déducti- bilité des intérêts de l’emprunt au titre de l’imposition sur les revenus fonciers sur le fondement de l’article 31 du CGI Note 1 , dans l’hypothèse où il s’agirait d’un investissement locatif ; – déductibilité du capital et des intérêts de l’em- La place de la dette bancaire dans la détention d’un bien immobilier NDLR : Étude publiée in La revue fiscale du patrimoine n° 4, Avril 2020, étude 9 Note 1 V. CGI, art. 31, I, 1°, d : « Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés [...] ». Étude par Pierre CENAC, notaire, et Cécile GUILLOIS, collaboratrice © Droits réservés © Droits réservés